Der Euro immer schwächer....

[Variokawa]

Pustekuchen, wer in den letzten 2 bis 3 Jahren in Immos investiert hat, der hat
für seine Kapitalanlagewohnung eine Rendite bekommen, die gerade mal den Zins und
die Verwaltungskosten deckt.
Nicht umlagefähige Nebenkosten und einen Gewinn? Wie soll der bei 3 % Nettorendite entstehen?
Ich sag mal provokativ: Alle die in den letzten 3 Jahren gekauft haben, habe damit langfristig
Geld verschleudert.
Dazu kommt, dass 95% der Käufer keine Ahnung haben, wie man eine Kapitalanlage Wohnung kurz-
fristig und langfristig managt. Da werden noch viele Tränen fliesen.


Was hier auf dem Immomarkt (Großraum Stuttgart) an Preisen für Wohnungen verlangt wurde, das war
schon fast utopisch. Die Mieten halten da keineswegs mit, sprich für den Kapitalanlager wird in der Phase
der Kreditbindung (5 oder 10 Jahre) nix rausspringen und er wird auch seinen Preis im Verkauf nicht mehr
erzielen können.

Die Zeiten, wo sich das gelohnt hat - so bis 2018 / 2019 die sind längst vorbei. Davor war das ein gutes
und sicheres Geschäft und wer damals gekauft hat besitzt heute einer Wohnung die eine gute Miete bringt
und ihr Geld am Ende der Zinsbindungsphase noch wert ist.


Bei Autos - vorallem bei Porsche - muss ich Dir recht geben. Porsche hat in den letzten 5 Jahren einen
enormen Preisaufschwung bei den Gebrauchtwagen bekommen.
ABER:
Wer Porsche fahren mag, muss dann auch mit der exorbitanten Werkstattpreisen leben können. Weil
freie Werkstätten gibt es so gut wie keine, weil Ersatzteile von Porsche nicht im Netz gehandelt werden.
Die gibt es ausschließlich zu Porsche-Preisen in Porsche Werkstätten. Gut, dort kann sich der Kunde bei
jedem Besuch Kaffee und Butterbrezel reichen lassen. Aber das ist nur ein schwacher Ausgleich für die
porschetypische Inspektionsrechnung und die porschetypischen Werkstattpreise.

WoMo NK19

Wenn ich von Geldanlage spreche, meine ich mindestens 10 Jahre eher noch länger.
Egal ob in Immobilien oder in Aktien, kurzfristig gehören Schwankungen dazu.
Daraus sollte man kein Schlussfolgerung ziehen.

Meine EX Porsche habe ich immer bei unser freie Werkstatt gebracht, aber es stimmt, die Preise sind schon stark gestiegen die letzte Jahren.
Das Thema Porsche ist für mich seit einige Jahre erledigt, die letzte habe ich vor ein Jahr verkauft.
War bei mir aber nie ein Investment idee, weil 2009 niemand das geahnt hätte.
Ein Teil des Kapital + Gewinne habe ich am Finanzmarkt angelegt.

[heinz1]

Eine Immobilie kann auch ganz schön nerven, besonders wenn sie schon älter ist. Dauernd ist irgendwas kaputt, oder ein paar Pfannen fliegen vom Dach......gerade heute wieder.
Oder Du fängst Dir ein paar Mietnomaden ein, die Du dank Kinderreichtum nicht mehr los wirst.

[Kumopen]

Zurück zum Thema: Der Euro wird immer schwächer:
Ja, stimmt auf jeden Fall für den Vergleich mit dem Schweizer Franken. Ein Urlaub in der schönen Schweiz wurde für Deutsche kontinuierlich teurer, billig war es es ja in der von mir überblickten Zeit noch nie (hab die Eidgenossenschaft das erste Mal 1979 besucht). Seit dem muss man für einen Urlaub dort immer mehr Geld aufwenden, während umgekehrt für Schweizer Urlaube in den Nachbarländern dauernd günstiger geworden sind. Für den Durchschnittsschweizer scheint mir der Urlaub im eigenen Land aber auch kein Schnäppchen, da wird dann gern mit Vorteil Urlaub in der Eurozone gemacht.
Profitieren tun Schweizer, die grenznah wohnen, sich im Ausland zu günstigeren Preisen versorgen können bzw. Deutsche/Franzosen/Italiener/Österreicher, die grenzpendelnd in der Schweiz arbeiten und die entsprechend hohen Schweizer Gehälter verdienen. Aber auch wenn man als Deutscher vorübergehend einige Jahre in der Schweiz mit Schweizer Wohnsitz etwa in der Spitzenhotellerie als Koch oder Bäcker arbeitet, scheint sich das zu lohnen und man schafft es in der Zeit, Geld zurückzulegen für die spätere Zukunft in Deutschland.
Meiner Erfahrung nach muss derzeit beispielsweise für Essen&Trinken in der Gastronomie in der Schweiz grob doppelt so viel bezahlt werden wie in Deutschland. Aber 1979 hat die Büchse Bier 0,33l auf einer SAC Hütte auch schon Sfr 5,- gekostet......

Frage an Adrian: Gibt es Rückgänge im Tourismus wegen der Preise oder wird eventuelles Wegbleiben von EU-Bürgern kompensiert durch reiche Araber/Chinesen/Inder etc.?

[jagstcamp-widdern]

vor langer zeit hatte ich für 13 monate arbeit und lag in der schweiz (bern).
ich habe als ingenör das doppelte verdient wie in d, länger hätte ich es aber nicht ausgehalten.
hinterher habe ich das land 10 jahre nicht mehr betreten, danach bis heute nur transit!
was nützt das schöne geld?

[WoMo NK19]

Hallo,

das wird schon noch - das mit den Mieterträgen
https://www.faz.net/aktuell/finanzen/st ... 60600.html

Überschrift:
Aber es kommt noch schlimmer. Um bis zu 20 Prozent könnten die Mieten bis 2025 in Ballungszentren steigen. Familien trifft das besonders.

Schauen wir uns doch mal die Realität an.
Die Drachenworte hier sind: Mietspiegel und Mietpreisbremse
Ich komme da unten nochmals darauf zurück.

Alle Zahlen habe ich soweit wie möglich vereinfacht um leichter zu rechnen.

Ich habe beispielhaft die Stadt Fellbach gewählt, einerseits ein "Vorort von Stuttgart", andererseits hat die Stadt Fellbach einen relativ einfachen Mietspiegel.
https://www.immoportal.com/mietspiegel/fellbach

Wohnung 1: gebraucht
https://www.immobilienscout24.de/expose ... district#/

Fakten: 81,5 qm, Preis inkl. TG: 239.000, Bj 1973, geschätzte Miethöhe nach Mietspiegel: 13,15 - 15,00 /qm
nehmen wir der Einfachheit halber 14,- Euro
Ergibt dann: 81,5 qm * 14,- Euro = 1.141,- Euro zzgl. TG von 59,- Euro somit Gesamtmiete 1.200,- / Monat = 14.400,- Euro pro Jahr. Das ergibt eine Nettorendite von 6,03%

Wohnung 2 zum Vergleich im Neubau:
https://www.immobilienscout24.de/neubau ... 22585.html
Ich nehme die Neubauwohnung OHNE TG !!! (im Großraum Stuttgart eigenlich ein No-Go, aber egal) mit 58,92 qm für 370.600,-
Ergibt dann: 58,92 qm * 19,- Euro = 1.120,- Euro somit Gesamtmiete pro Jahr: 13.440,- Euro
Das ergibt eine Nettorendite von 3,63 %

Wie sieht die Kapitalseite aus:
Grunderwerbsteuer = 5% + Notargebühren + bla, bla, bla: 3% das bezahlen wir selber,
die Wohnung wird zu 100% finanziert.

Zins: ca. 3,0 - 3,5 % - Meine Bank würde mir aktuell 3,15% berechnen
Tilgung: 2%
nicht weiterverechenbare Nebenkosten der Wohnung wie Verwalter, Instandhaltungsrücklagen, etc : 1%

Heißt für mich:
3,15 + 2,0 + 1,0% = 6,15% Kosten
Wohnung 1 bringt: 6,03 % - verliere ich aktuell ca. 0,1 % pro Jahr
Wohnung 2 bringt: 3,63 % - verliere ich akteull ca. 2,52 % pro Jahr

Nun könnte man ja die Miete einfach soweit erhöhen, dass es passt. Nur, das geht leider nicht. Wir im Großraum Stuttgart haben fast flächendeckend eine Meitpreisbremse, die an den Mietspiegel gekoppelt ist.
Heißt, wenn ich über die Vergleichsmiete im Mietspiegel drüber gehe, habe ich postwendenend einen
tollen Rechtsanwalt des Mieterschutzvereins am Hals, der mich wieder in die Spur bringt. So wie der
Autor das im Artikel beschreibt möchte ich ihm zurufen: toller Artikel, doch leider völlig falsch recherchiert.

Wir haben aktuell ein Wohnungsproblem in Deutschland, weil die privaten Vermieter keine Wohnungen mehr
anbieten, weil es sich nicht mehr lohnt.
Weil 75% aller Wohnungen in Deutschland, das sind ca. 32,55 Millionen Wohnungen, gehören privaten Vermietern die 1 max. 2 Wohnungen besitzen und das als ihre Altersversorgung ansehen; nur so am Rande.
Und die investieren nicht um Geld zu verlieren, sondern um Geld wenigstens inflatiosssicher anzulegen.

Was will ich damit nun sagen:
Die Mieten werden keinesfalls um 20% ansteigen, wie im obigen Artikel erwähnt. Sondern der Verdrängungs-
Wettbewerb um Wohnungen wird weiter zunehmen, die Politik wird weiter limitieren und reglementieren und der private Anlager wird sich noch stärker als Wohnungskäufer / als Kapitalanleger zurück ziehen.

Wie sieht die Alternative für mich aus:
Kaufnebenkosten Wohnung 1: 8% * 239.000,- Euro = 19.120,- Euro
für 20.000,- Euro bekomme ich bei meiner Bank für 1 Jahr fest: 3%. Das sind zwar nur 600,- Euro, aber die sind sicher, und ich muss nix dafür tun, nur e-mail an meine Bank schreiben und es läuft.

Im übrigen:
So wie die Wohnung 1 aussieht, würde ich die nicht vermieten. Ich will eine ordentliches Produkt anbieten
um auch ordentliche Mieter zu haben. Dafür ist die dann ein bisschen teurer für den Mieter, aber Qualität
zahlt sich immer aus.
Heißt für mich: Wohnung einmal durchrenovieren + neue Küche
Kostet geschätzt:
Küche: 8.000,-
Bad: 15.000,-
übrige Wände, Decken und Böden: 300,- / qm Wohnfläche: = 25.000,-
Bedeutet, ich würde ca. 50.000,- Euro in die Wohnung stecken um sie vermietungsreif zu bekommen.
Und dann kriege ich auch die 15,- Euro pro qm. Nur, das nützt nix, weil dann meine Nettorendite noch
weiter sinkt.


WoMo NK19

[WoMo NK19]

Hallo,

klar kann man mit Fianzanlagen immer sehr gut Geld verdienen, wenn man sich
auskennt und auf das richtige Pferd setzt.

Wie ich schon oben geschrieiben ist das wichtigste im Geldgeschäft das Vertrauen.
Weil ohne Vertrauen in die Fianzanlage kauft keiner das Produkt.

Und da möchte ich ansetzten, weil mir meine Glaskugel sagt, dass Amerika wieder great again wird,
deshalb die Fianzkrisen und politischen Krisen wieder zunehmen werden und sich Europa mehr und
mehr von Amerika abkoppeln muss.

Heißt unser Euro wird langfristig stärker werden, vielleich nicht gegenüber dem SFR - der sicherlich auch
vom Vertrauensverlust in den den Dollar profitieren wird - aber sicherlich gegenüber dem US Dollar.

Für mich heißt es deshalb für die Zukunft: Ich bringe meine Dein Schäfchen heim in den Stall und schau
mal wie sich das Unwetter entwickelt.

WoMo NK19

[Variokawa]

vor langer zeit hatte ich für 13 monate arbeit und lag in der schweiz (bern).
ich habe als ingenör das doppelte verdient wie in d, länger hätte ich es aber nicht ausgehalten.
hinterher habe ich das land 10 jahre nicht mehr betreten, danach bis heute nur transit!
was nützt das schöne geld?

Ähnliches habe ich auch aus ein anderes Forum gelesen.
Man ist als Deutscher in der Schweiz ein Ausländer, sowie ich es in Deutschland als Italiener bin, allein die Sprache ist eine klare Grenze zu Italien. Mich hat das aber nie gestört.
Bin inzwischen auch in meine Heimat fast ein Ausländer geworden, mein Vater sagte zu seine Freunde, ich sei der Deutsche ahahahhahahha
also nirgendwo und doch überall glücklich zuhause

[Variokawa]

Hallo,

klar kann man mit Fianzanlagen immer sehr gut Geld verdienen, wenn man sich
auskennt und auf das richtige Pferd setzt.

WoMo NK19

Ich setzte lieber auf viele Pferde, man weiß nie

[WoMo NK19]

Hallo,

[...
Ich setzte lieber auf viele Pferde, man weiß nie

genau, hier kann man auf viele Pferde setzen:
https://www.badengalopp.de/galopp/wetten/

WoMo NK19

[Agent_no6]

Habe paar Immobilien, rein als zusätzlicher Rentenbaustein. Reicht aber nicht alleine.
Wenn ich mir aber meine Aktienanlagen ansehe, schlagen die meine Immobilien um Längen..
Meine Performance im popeligen Aktiendepot ( 4 Titel) seit Ende 2017, da habe ich mal komplett umgeschichtet, schlichte +350%, das ist Faktor 4,5 innerhalb von 6 Jahren.
Und jetzt zeige man mir eine Immobilie die in 6 Jahren eine Performance von +350% hingelegt hat, abzgl. von sagen wir 6 x 5% = 30% Mieteinnahmen. Gibt es vielleicht, aber wenige und dann nur sehr spezielle und man muß viel Glück haben.
Eigenimmobilie ist gut, einfach um keine Miete zu bezahlen und um nicht abhängig zu sein vom Vermieter. Aber als Geldanlage ist mir mittlerweile die Aktie lieber, auch schon weil sie fungibel ist, sprich ich kann x Anteile verkaufen. Vom Haus kannst dir kein Zimmer raustrennen...

[WoMo NK19]

Hallo,

...
Meine Performance im popeligen Aktiendepot ( 4 Titel) seit Ende 2017, da habe ich mal komplett umgeschichtet, schlichte +350%, das ist Faktor 4,5 innerhalb von 6 Jahren.
Und jetzt zeige man mir eine Immobilie die in 6 Jahren eine Performance von +350% hingelegt hat, abzgl. von sagen wir 6 x 5% = 30% Mieteinnahmen. Gibt es vielleicht, aber wenige und dann nur sehr spezielle und man muß viel Glück haben.
..

1.) Immobilien sind eine langfristige Anlage in der Größe von 15 - 20 Jahren.
Da geht Dein Vergleich mit 6 Jahren einfach dran vorbei. Aber ich denke,
dass weißt Du auch selber.

2.)
Aktien enthalten ein gewisses Risiko, es kann rauf gehen und es kann runtergehen.
Ich verstehe nix von Aktien, oder anderen Finanzanlagen, aber ich bin der Meinung, dass ich was von Immobilien verstehe.

Insofern, schön dass Du mit Deinen Aktien soviel Kohle gemacht hast.

WoMo NK19

[Agent_no6]

Hallo,

...
Meine Performance im popeligen Aktiendepot ( 4 Titel) seit Ende 2017, da habe ich mal komplett umgeschichtet, schlichte +350%, das ist Faktor 4,5 innerhalb von 6 Jahren.
Und jetzt zeige man mir eine Immobilie die in 6 Jahren eine Performance von +350% hingelegt hat, abzgl. von sagen wir 6 x 5% = 30% Mieteinnahmen. Gibt es vielleicht, aber wenige und dann nur sehr spezielle und man muß viel Glück haben.
..

1.) Immobilien sind eine langfristige Anlage in der Größe von 15 - 20 Jahren.
Da geht Dein Vergleich mit 6 Jahren einfach dran vorbei. Aber ich denke,
dass weißt Du auch selber.

2.)
Aktien enthalten ein gewisses Risiko, es kann rauf gehen und es kann runtergehen.
Ich verstehe nix von Aktien, oder anderen Finanzanlagen, aber ich bin der Meinung, dass ich was von Immobilien verstehe.

Insofern, schön dass Du mit Deinen Aktien soviel Kohle gemacht hast.

WoMo NK19

Aktien sind auch eine langfristige Anlage, wollte nur mal einen direkten Vergleich aufzeigen, den ich hatte. Meine Wohnung die ich vermiete ging auch so um 2017/18 in meinen Besitz über, insofern habe ich da einen direkten Vergleich. Langfristig hätten diese Aktien meine anderen Immos um weit mehr als die oben angegebene Performance geschlagen. Habe halt in früheren Jahren auf andere Pferde und Fonds gesetzt. Musste meinen Weg erst noch finden.
Apropos viel Kohle gemacht, bisher alles nur UPL, unrealized profit and loss. Wenn es mal RPL ist, bin ich auf der sicheren Seite ..
Und noch zum Risiko und rauf und runter. Natürlich ist das Spiel viel volatiler als der Immo-Markt. Heute lässt Trump nen Furz, 10 Minuten später rauscht der Dow Jones nach unten. Ist so, da darf man sich nicht verrückt machen lassen. Besser dann noch nachkaufen, wenn man von der Aktie überzeugt ist.
Mache ich immer, wenns runter geht, kaufe ich nach.

[Capricorn]

Bei unseren Überlegungen und euren Berichten fällt mir auf, dass wir teilweise natürlich auch von anderen Ausgangslagen aus gehen. Das Schweizer Mietrecht hat natürlich auch Auflagen- so wie ich das "aus der Ferne" aber beurteilen kann, ist das dann trotz allen Einschnitten (Mieterschutz) nicht ganz so rigide wie bei euch....

Genau genommen bin ich nach meiner eigenen "Finanzlehre" stark Immobilienlastig. Die Rendite ist aber OK und ich habe nur langfristige Mieter und hinter jeder Wohnung mind. 1 Person auf der Warteliste. Viel Spass macht mir aber die derzeitige Immobilienpreisentwicklung - Buchwertmässig - wir verstehen uns -
habe ich in den letzten 20 Jahren die Werte verdoppelt, vor allem die Ferienwohnung ist krass....

Grundsätzlich dürfte ich meine Mieten derzeit um rd. 8% erhöhen (wir haben einen Hypothekenzins-Referenzsatzt - steigt der, darf ich rauf, sinkt er soll ich runter, was ich auch immer getan habe) warte damit aber bis 2025, weil ich auch bei den Mietzinssenkungen nicht jeden Monat sofort nachgezogen bin. Meine Mieter schätzen das sehr und machen tolle Propaganda für unsere Wohnungen. Ich will nicht maximieren bei meinen Mieterträgen, ich wohne in einem Haus ja selber und bin mehr interessiert an langfristigen Mietverhältnissen, vor allem im selbstbewohnten MFH.

Hab sämtliche Immobilien in den letzten Jahren auf den neuesten Stand gebracht und konnte dadurch steuerlich schön profitieren - also für mich passen die Anlagen in Betongold....

[WoMo NK19]

Hallo,

...und ich habe nur langfristige Mieter und hinter jeder Wohnung mind. 1 Person auf der Warteliste. ...

a) ich hab überhaupt keine Ahnung wie die Mietsituation in der Schweiz ist, aber 1 Person
auf Warteliste?

b) in Deutschland ist das so:
letzte vermietete Wohnung: 1 Anzeige im Gemeindeblättchen (Auflage 25.000 Stück)
(nix Internet oder anderen Blödsinn)
Ergebnis: 68 Zuschriften, davon hätten 45 als Mieter funktionieren können

WoMo NK19

[ChrisL88]

Ergebnis: 68 Zuschriften, davon hätten 45 als Mieter funktionieren können

joa, das haben wir hier locker auch wenn du nicht gerade im letzten Krachen etwas inserierst...

Ich gehe mal davon aus, dass Capricorn diese Wartelist hat, ohne dass diese aus Inseraten hervor gegangen werden, sondern von reiner Mund zu Mund Propaganda...

Es ist hier nämlich durchaus auch so, dass sehr viele Mietwohnungen die frei werden, gar nicht erst einmal auf den Markt kommen, sondern so oder so sofort unter der Hand weiter gehen...


Ps. Wenn du in den Städten oder deren Agglo eine Wohnung möchtest, welche nicht gerade 50-70% deines Einkommens auffrisst, dann kalkuliere locker mal 1-2 Jahre Suchzeit ein, Besichtigungen wo du erst mal eine Stund schlange stehst, sowie eine "Dossier Eingabe", wogegen ein Bewerbungsdossier für einen Job nichts ist
--> jap, wir sind glücklich sind wir Eigentümer

[Variokawa]

Bitcoin, Schweizer Franken, Immobilien, Aktien.................
Wie sagte der Kostolany...............ob man ein gute Anleger ist, wissen erst die Erben.
Es sei denn man verprasst es vorher

[Schwedenholly]

Zins: ca. 3,0 - 3,5 % - Meine Bank würde mir aktuell 3,15% berechnen Tilgung: 2% nicht weiterverechenbare Nebenkosten der Wohnung wie Verwalter, Instandhaltungsrücklagen, etc : 1% Heißt für mich: 3,15 + 2,0 + 1,0% = 6,15% Kosten

Hallo,
diese Rechnung ist so nicht ganz richtig. Die Tilgung sind keine Kosten, sondern Eigenkapital. Denn beim Verkauf bleibt mehr über, nach Abzug des Kredites. Damit sieht dann auch die Rechnung leicht anders aus.

Beste Grüße Jörg

[Capricorn]

Ich gehe mal davon aus, dass Capricorn diese Wartelist hat, ohne dass diese aus Inseraten hervor gegangen werden, sondern von reiner Mund zu Mund Propaganda...

deine Annahme ist richtig - das sind Leute, die bei meinen heutigen Mietern ein und ausgehen und die Wohnungen kennen und sich wünschen würden so zu wohnen. Und das wichtigste für mich - die stehen nur auf meiner Liste, weil sie auch für mich Wunschkandidaten wären.

[heinz1]

ich hab überhaupt keine Ahnung

Trotzdem danke für die Genesis.
Wir wissen aber doch schon lange, dass die erste Million die schwerste ist.
Danach wirds einfacher

[WoMo NK19]

Sehr geehrter Herr heinz1

bla, bla, bla …..

ich wäre Ihnen äußert verbunden, wenn Sie mich hier im Forum,
auch auszugsweise nicht mehr zitieren würden und keine Kommentare
mehr zu meinen Posts schreiben würden.

Danke für Ihre Aufmerksamkeit.

WoMo NK19